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集中力量保交付,碧桂园统筹化解境外债务风险符合预期

发布日期:2024-02-05 06:09    点击次数:55

继9笔境内债全部成功展期后,港股上市房企碧桂园(02007.HK)在公开债务管理方面又有新消息。10月10日,碧桂园发布内幕消息公告称,将积极推进境外债务管理措施,制定整体解决方案来实现长期、可持续的资本结构。

碧桂园在公告中表示,希望通过寻求整体方案来全面解决公司当前境外债务风险,以时间换空间,使得公司能有机会用实际行动努力经营,化危机为生机,重回良性发展轨道,最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。

境内债务“靴子落地”,碧桂园寻求境外债务整体解决方案

回顾今年8月初,碧桂园公开坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”,同时管理层承诺将坚守责任、全力自救。在显露出足够的自救诚意后,碧桂园得到了市场和债权人的信任,境内化解债务风险进程迅速高效。

8月14日碧桂园境内债券停牌后,“16碧园05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日获得债券持有人会议表决通过,其余8笔债券分别于9月4日公告展期方案,并于9月11日、9月12日、9月18日陆续获得持有人会议表决通过。

仅用短短约一个月的时间,碧桂园9笔境内债全部成功展期,到期时间整体延长3年,债券即期兑付压力降低,为公司换来了集中精力恢复运营的时间与空间。据公开信息,早期债券展期取得较好进展的富力、融创等房企,目前经营已渐归平稳。

业内人士称,碧桂园境内债到期时间整体延展3年,缓解了短期流动性压力,有助于企业恢复正常运营状态。一方面,可以专注于经营,避免疲于奔命应付债券谈判;另一方面,整体经营资金压力得到缓解,能够将宝贵的现金资源用于各个项目的开发建设,集中资源落实保交付任务,进入到相对良性的发展循环中。另外,碧桂园债务处置的新进展也表明投资者对房地产市场预期在改善,有助于提振行业发展信心。

房企流动性危机蔓延,碧桂园努力突围

2021年下半年以来,房地产行业进入深度调整期。由于偿债潮到来,加之预售资金监管力度的加大,融资环境收紧,房企流动性受到影响,陆续出现债务违约事件。随后,房企信用风险持续发酵,进入2023年,债务违约仍在持续。CRIC数据显示,2021年至2023年7月末,TOP200房企中共有38家房企出现债务违约,这一比例已接近两成。

在这样的大环境下,碧桂园作为头部民营房企面临的压力是可想而知的,其在财务上的努力也显而易见。除了9笔境内债全部成功展期,碧桂园还在7月份成功将其总额约61.37亿元的银团贷款进行再融资,新贷款期为30个月。

据碧桂园中报披露,2023年6月30日,碧桂园集团持有未动用的非承诺国内融资授信额度约为2788.07亿元。其表示,鉴于集团与相关银行及金融机构的长期关系,以及集团的资产可用作借款抵押品,碧桂园将能够在需要时根据现行规则及法规,以可接受的成本从这些未动用的融资授信额度中提取借款,并续期或延长现有借款。

同时,碧桂园也在竭尽全力加强销售回款,并探索资产处置等不同方案筹集现金流,包括在8月份出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权等。

此次公告中,碧桂园也梳理了其化解债务风险的系列动作,包括把握新政策带来的销售窗口期,切实做好销售及回款工作;全面盘点梳理集团资产,充分挖掘市场化机会盘活资产;匹配业务发展需要,进一步优化集团整体组织架构,并且成立由董事会主席任组长的专项工作小组,建立更扁平更高效的工作响应机制,统筹协调重大工作推进,削减不必要支出;尽最大努力开源节流,改善集团现金流状况。

事实上,面对行业整体极端困难的局面,碧桂园一直在积极努力偿还债务。历史数据显示,碧桂园筹资活动中的现金流净额,2016-2019年为正值,但受整体融资环境恶化影响,2020-2022三年呈大幅流出状态,流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿,连续三年净偿还。该公司最新中报显示,截至2023年6月底,其有息负债较上年末下降4.9%至2579亿元,净借贷比率仅50.1%,继续保持行业较低水平。在融资环境极其艰难的情况下,碧桂园坚持通过销售回款及存量现金资源履行偿付义务,有息负债规模持续压减。

全力以赴保交付,统筹化解外债风险符合预期

房地产行业风险仍未出清。据克而瑞统计,百强房企今年1-9月累计业绩同比降低11%,9月业绩同比降低29.2%,同比降幅仍保持在较高位,单月业绩同比降低的企业数量超过七成,规模房企整体仍陷负增长困局。

在地产行业深度调整、债务违约频发的大背景下,企业也在积极自救,债务重组成为许多房企处置负债、缓解燃眉之急的重要手段。据不完全统计,目前已有超50家房企开启债务重组。

近期,房企化债也不断有好消息传来。除了碧桂园9笔境内债全部成功展期,融创境外重组方案也于9月18日获得高票通过。而此前的15日,远洋集团也表示将对境外债务进行全面重组。黎明前的黑暗之中,那些没有躺平的企业,正在磕磕绊绊中竭尽全力,保交付、保经营,积极化债。

业内人士认为,近期多家房企债务成功展期或重组,将缓解房企短期内到期债务的压力,也有助于企业将精力集中到正常经营和保交付重点任务上去。碧桂园在此次公告中就表示,公司将继续坚守责任,全力以赴确保交付工作的顺利推进。

2022年,碧桂园集团及其合资企业和联营公司交付房屋近70万套,交付量行业遥遥领先。截至2023年9月30日,碧桂园集团及其合资企业和联营公司年内累计交付房屋共约42万套,累计交付面积约5112万平方米,交付项目涉及到31个省份、235个城市,部分项目实现提前交付。

今年全年,碧桂园计划交付房屋70万套左右,扣除已交付的42万套,余下的交房任务仍有约28万套。天量的交付任务,需要消耗庞大的资金,企业要维持正常经营,必须采取更为有效的债务管理措施。

分析人士称,碧桂园对境外债务制定整体解决方案,符合市场预期,也体现了企业负责任的态度。在行业暂未走出困境且情况不明的条件下,修修补补式的短期方案无法解决问题,也很难保障境外债权人和利益相关方的整体利益。

令债权人较为放心的是,目前碧桂园仍有较为充足的资产。中报数据显示,截至2023年6月30日,碧桂园仍手握超7800亿元的土储和2544亿元净资产,公司净资产充足,丰富的土储资源足以支撑公司未来发展。此外,随着全国超3000个项目陆续交付,监管资金逐步解冻释放,资源错配的情况也将在后期得到缓解。当前企业最关键的是如何以时间换空间,化解短期的阶段性困局。

近两个月来,政策密集发声释放房地产利好信号。7月下旬,中央政治局会议明确指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。随后,认房不认贷、解除限购、降低首付比例等一系列宽松政策落地执行。8月下旬以来,政策出台节奏加快,规格、力度明显提升,广州、深圳等核心一二线已逐步落实“认房不认贷”。

中信建投首席分析师竺劲认为,伴随政策进一步落地落实,销售环境和融资环境均出现了积极变化,7月销售和融资状况应视作今年的底部位置,后续都会出现改善。

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